發佈日期：2024/12/05
商業周刊 馬自明
「房市冷卻劑」央行打房，對決「房市助燃劑」新青安貸款，二○二五年誰勝出？答案可能是：央行。
＃房價微調整
供需趨於平衡鬆動房價 預估下修5％至10％
「二○二五年房價會微幅往下調整，」掌握台灣最多房地產數據、樂居科技創辦人李奕農表示，明年房市關鍵字是「房價微調整」，因為房市出現兩個主要變化，房價會出現鬆動。
第一個變化，房貸利率從「低檔」轉到「精準加息」。雖然台灣央行的升息幅度不高，但是銀行出現放貸緊縮，房貸利率表面上的地板價是二．二％多，但他表示，市面的房貸利率已經跳升至二．五％以上，甚至三％，這等於對房貸族「精準加息」，讓買房卻步。
第二個變化，市場由「求過於供」到「供需平衡」。李奕農指出，今年上半年房市火熱，但供給量不足，可是從今年下半年第四季開始，不論新房或是二手房的待售量出現反彈跡象，這代表市場供給量轉為增加，可是需求卻反向減少，顯示明年整體態勢應是供給少，需求也減少，供需趨於平衡。
但他也指出，雖然房價會微調整，幅度約為五％至一○％，但無法期待會出現大幅下跌。原因在於，從台灣各季度經濟成長率預估觀察，今明兩年的最低點就在今年第四季，可能不到一％。
而二五年全年經濟成長率雖不及今年，但從二五年第一季開始，就有望谷底反彈，而且逐季成長，房市與景氣連動度高，這也成為房價的支撐鐵板。
此外，央行猛烈打房，的確帶給明年的房市不小壓力，他指出：「別忘了，新青安沒有因此消失！」
換句話說，如果你是首購族，一定要運用新青安這項政策利器，不但低利率，還貸期限又長達四十年。
而如果你是換屋族，就必須考量到，現在房貸利率增加，壓力也相對較大。而且，在房市交易保守時，換屋思維也要從以往「先買後賣」，轉換成「先賣後買」，避免同時手握兩房，導致資金調度發生問題。
＃房市軟著陸
修正期最長達兩年 不利投資客
房仲界最有影響力組織、房仲全聯會理事長王瑞祺也表示，「房市軟著陸」就是明年的關鍵字。這代表，房價接下來將緩步修正，不會立刻反彈，而可能維持一到兩年的時間。
「明年房市走向充滿不確定性，」他表示，除打房政策外，因為台灣銀行資金緊縮，以及通膨壓力，台灣央行不太容易跟美國一樣選擇降息，這同樣對房市會造成一定程度的壓力。
相對來說，明年房貸族有可能因繳不出貸款，房屋淪為法拍，加上台灣除科技業外其他產業景氣並不好，他預計明年法拍市場反而會成長一○％。
王瑞祺認為，因疫情後房市狂飆超漲，如果明年甚至後年，房價能夠調整，反而有助於房市健康發展，只是等房市再復甦，得有一些耐心。
以區域來看，蛋白區房價的修正幅度將最高，至於蛋黃區如台北市，比較不受影響。
他建議，明年房市不利投資客，若買房投資，必須很謹慎；至於首購族，也最好準備三到四成的自備款，並且保留一年生活所需現金，再去買房比較保險，切勿一頭熱買進。
此外，若想賣房屋，也要有拉長時間的打算，以往數月甚至數天就能把房子賣掉，現在可能要有拖到一年的準備。
不過雖然台灣房市調整，明年海外置產反而可能蓬勃發展。「台灣平均每十到十二年，就會出現一波海外投資潮，」他表示，台灣過去大多是富人到海外，但明年以後，隨著台積電和其他供應鏈在海外設廠，中產階級也可能跟著在海外尋找置產機會，首選是日本，其次則是東南亞，例如馬來西亞、泰國等地。
整體而言，央行出招，明年台灣房市難以樂觀，買房或賣房都需要多打聽、觀察，謹慎為上。
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