🤖【中科新動能】AI、生醫、綠色建築三箭齊發！解讀中科 3 件投資案如何重塑中部工業地產價值

💡 引言：中科轉型：從製造核心到創新驅動

國家科學及技術委員會科學園區審議會第 28 次會議近日通過中科 3 件新投資案，總投資金額達 0.46 億元。雖然單案金額不高，但其涵蓋的領域——生物電阻抗、企業 AI 應用平台，以及水泥 3D 列印——清晰地勾勒出中科園區未來轉型與升級的戰略藍圖：由傳統製造核心向高值化、智慧化與永續化邁進。

中科管理局表示，今年度截至 114 年 11 月 18 日，中科園區已引進 18 家新投資案，投資總額達 37.25 億元。這組數據證實了：

1. 結構優化： 中科不僅吸引資金，更注重引進能與現有產業鏈高度互補的創新技術。
2. 分區發展： 投資案精準落戶於虎尾、臺中、二林等不同園區，體現了中科分區發展、功能差異化的策略。
3. 工業地產的新需求： 這些高附加值的技術企業，將對中科及周邊的工業地產提出全新的智慧化、生醫級和綠色建築等高規格要求。

本文將深度解析這 3 件新投資案的技術亮點與產業協同效應，探討它們如何推動中部工業地產的價值升級，並為關注中部廠房廠辦的投資人與企業主提供前瞻性的配置建議。

📄 目錄

一、🧬 科技聚焦：中科 3 大創新領域的投資亮點

• 🩺 興友科技（虎尾）：生醫技術整合與精準健康
• 🤖 超數科技（臺中）：AI Twin 與智慧機械的創新價值
• ♻️ 潤譽科技（二林）：綠色 3D 列印與環境永續

二、🌐 分區發展策略：中科園區的產業協同與地產需求

• 🗺️ 虎尾園區：串連生醫鏈與硬體互補
• 🏙️ 臺中園區：智慧機械與軟體創新的聚集地
• 🌳 二林園區：綠色產業鏈的生產及服務據點

三、📊 投資案對工業地產的「規格升級」要求——技術門檻重塑廠辦價值

• 💡 需求轉變：從傳統製造到高值化創新
• 🏭 廠辦規格：智慧化、潔淨度與 ESG 標準
• 💰 投資效益：協同效應與周邊不動產價值

• 四、🔑 觀點與建議：中部工業地產的「創新驅動」投資原則——從地段到規格的策略轉移
• 📍 投資人：鎖定園區周邊的「技術協同半徑」
• 📈 企業主：將智慧化投資視為不動產升級

五、⭐ 結論：中科——中部工業地產長期價值的「創新錨點」與資產戰略升級

一、🧬 科技聚焦：中科 3 大創新領域的投資亮點

這 3 件新投資案不僅帶來資金，更帶來了高附加值、高技術門檻的創新，成為中科轉型的核心驅動力。

🩺 興友科技（虎尾）：生醫技術整合與精準健康

• 投資金額： 0.2 億元
• 主要產品： 生物電阻抗體組成分析儀
• 技術亮點： 該公司率先開發全球第一個可透過 BIA 技術測量骨密度的專利技術，並已取得多項國際發明專利。
• 產業協同效應：
  • 將可與園區現有的骨科醫療器材與智能穿戴照護設備廠商形成高度互補及深度合作。
  • 這將推動中部地區生醫技術整合與產業升級，有效串連精準健康的完整產業鏈。
• 不動產需求預期： 對於虎尾園區，將強化對生醫級廠辦、無塵室規格或高標準研發實驗室的需求。

🤖 超數科技（臺中）：AI Twin 與智慧機械的創新價值

• 投資金額： 0.16 億元
• 主要產品： 企業 AI 應用開發平台（AI Twin）、工具機智慧助理（Copilot for Machine Tools）等應用軟體。
• 技術亮點：
  • 投入大語言模型（LLM）及視覺計算，搭配自研的 Dy-RAG 精準檢索與推理技術，強化長文本與專業場景的 AI 生成能力。
  • 透過 **AI Twin（數位分身）**與機台端 Copilot 的一體化方案，聚焦製造業場域的「人機協作、異質機群整合、可追溯與合規治理」。
• 產業協同效應： 有助於提升我國生成式 AI 在智慧機械的創新價值，直接服務臺中園區龐大的精密機械產業群的智慧化需求。
• 不動產需求預期： 對臺中園區，將增加對高端研發辦公空間、數據中心以及具備高網路頻寬和資安標準的軟體科技廠辦的需求。

♻️ 潤譽科技（二林）：綠色 3D 列印與環境永續

• 投資金額： 0.1 億元
• 主要產品： 水泥 3D 列印所需的五大關鍵技術（設備、軟體、結構設計、材料與製程）。
• 技術亮點：
  • 採用以石英砂與生物炭為基礎的水泥砂漿配方，提升列印材料強度。
  • 藉由生物炭的加入，有效促進碳中和，展現兼具結構性能與環境永續的創新優勢。
• 產業協同效應：
  • 與園區多家廠商合作，透過「生物炭供應→3D 列印整合→綠色材料應用」的完整產業鏈。
  • 進駐二林園區設立生產及服務據點後，可發揮即時供應鏈反應優勢，提升整體服務效能。
• 不動產需求預期： 對二林園區，將催生對綠建築規格廠房、高標準環保製程空間以及符合ESG 規範的工業地產需求。

二、🌐 分區發展策略：中科園區的產業協同與地產需求

中科的分區投資策略，不僅是地理上的分散，更是產業鏈功能上的專業化，這對周邊工業地產的價值走向產生決定性影響。

🗺️ 虎尾園區：串連生醫鏈與硬體互補

• 園區定位： 虎尾園區在生醫領域持續深耕，興友科技的加入，強化了其作為中部生醫器材與照護技術中心的定位。
• 不動產需求側寫： 由於涉及醫療器材和人體檢測，虎尾園區的廠辦必須符合嚴格的GMP（優良製造規範）或 ISO 13485（醫療器材品質管理系統）標準。這類高規格廠辦的租賃或買賣價格，將因其認證門檻而享有顯著的溢價。

🏙️ 臺中園區：智慧機械與軟體創新的聚集地

• 園區定位： 臺中園區是中科體系中製造業最密集、精密機械與光電產業的腹地。超數科技的 AI 應用平台，直接為這些傳統製造業提供智慧化升級的動力。
• 不動產需求側寫： 臺中園區周邊對高智財、高知識密度的研發辦公空間需求將大幅增長。這些廠辦必須具備高強度網路資安、彈性辦公配置以及鄰近人才供應源（如中科生活圈或大學城）的優勢。

🌳 二林園區：綠色產業鏈的生產及服務據點

• 園區定位： 二林園區正在朝向綠色、永續、智慧製造方向發展。潤譽科技的綠色 3D 列印技術，確立了二林在環保建材與綠色科技領域的地位。
• 不動產需求側寫：
  • 未來二林園區的工業地產將以綠建築認證為主要賣點。
  • 對於投資人而言，符合碳中和或低碳排放標準的廠房，將更容易吸引注重 ESG 要求的國際大廠進駐，保障長期租賃的穩定性。

三、📊 投資案對工業地產的「規格升級」要求——技術門檻重塑廠辦價值

這 3 件投資案代表了中科對未來產業的戰略選擇，也為中部工業地產的投資設定了全新的規格門檻。投資的成敗，將取決於對這些高技術需求的掌握程度。

💡 需求轉變：從傳統製造到高值化創新——規格門檻的財務影響

新世代的高值化產業，對廠辦的要求已從「能用」提升至「最優化生產」，這直接影響了資產的建造成本、折舊速度與長期租賃價值。

🏭 廠辦規格：智慧化、潔淨度與 ESG 標準——技術細節決定成敗

中科新案對廠辦硬體規格的挑戰，定義了未來優質工業地產的標準：

• 智慧化與自動化：營運效率的關鍵
  • 結合 AI Twin 趨勢，新廠辦需要整合物聯網（IoT）管理系統，實現能源效率最佳化、預測性維護，並對空調、照明進行智能控制。這不僅提升了廠房的運營效率，也延長了設備的使用壽命，降低長期維護成本。
• 潔淨度與環控：法規認證的壁壘
  • 生醫級和高階製程廠房，對空氣潔淨度（如 Class 1000/10000 級無塵室）和環境穩定性有嚴苛要求。
  • 這使得這類廠辦的建造成本和價值遠高於一般辦公樓，並創造了資產折舊的差異——由於高規格資產的生命週期長，其實際價值折舊速度遠慢於傳統建築。
• ESG 標準：永續供應鏈的入場券
  • 綠色 3D 列印的投資案，將加速二林園區對 ESG 規格的推動。未來，具備太陽能發電、雨水回收或廢棄物減量設計的廠房，將成為中部工業地產租賃市場的優選。不具備 ESG 規格的舊廠辦，可能面臨綠色溢價風險。

💰 投資效益：協同效應與周邊不動產價值——區域租金的雙重溢價

中科新案的**「協同效應」，對周邊不動產具有顯著的乘數作用，帶來租金的雙重溢價**：

1. 人才溢出效應（住宅溢價）：
   • 創新技術公司帶來的高階研發人才，創造了對高質量住宅和商辦的剛性需求。這不僅推高了房價，也保障了周邊住宅的高租賃報酬率。
2. 供應鏈近接需求（工業地產溢價）：
   • 相關的設備、材料供應商將有近距離設點的壓力，以滿足即時服務和快速供應鏈反應。這直接推高了核心園區周邊衛星工業區土地和廠辦的價值，形成工業地產溢價。

這種由高知識密度和強勁產業鏈帶來的雙重溢價，是中部工業地產投資長期價值的堅實基礎。

四、🔑 觀點與建議：中部工業地產的「創新驅動」投資原則——從地段到規格的策略轉移

中科的最新投資案，為中部地區的工業地產與廠辦投資提供了清晰的價值增長路徑。投資人與企業主應將策略從單純的地段考量，轉向技術規格與產業鏈整合，以應對產業的結構性升級。

📍 投資人：鎖定園區周邊的「技術協同半徑」——風險分散與價值最大化

1. 分區配置策略：量身定制的投資組合
   • 投資應鎖定中科分區專業化的趨勢：
     • 臺中園區周邊： 優先考慮研發型廠辦和高端商辦，以捕捉 AI 軟體和智慧機械的增長紅利。重點評估停車配比率與網路基礎設施。
     • 虎尾園區周邊： 鎖定生醫規格廠辦，關注其**醫療認證（如 GMP/ISO 13485）**帶來的稀缺性溢價。
     • 二林園區周邊： 尋找具備綠建築或 ESG 潛力的工業土地，押注其綠色產業鏈的長期發展。需注意土地使用分區與開發時程。
2. 規格投資優先：將升級成本納入資本化率計算
   • 投資標的必須滿足未來產業的高規格要求。對於老舊工業地產，應將升級改造（如電力擴容、加裝環控系統）的成本視為必要的長期資本支出。
   • 財務決策： 重新計算經改造後租金收益的資本化率（Cap Rate），以衡量規格投資的真正回報。
3. 關注人才生活圈：捕捉高淨值人群的剛性需求
   • 隨著高階人才的聚集，園區周邊優質學區和生活配套完善區的住宅和商業不動產，將是穩健的資產配置標的。這類資產不僅具備抗通膨性，其租金回報率也相對穩定。

📈 企業主：將智慧化投資視為不動產升級——競爭力與資產活化

1. 戰略性自用購置：掌握核心生產要素的控制權
   • 核心技術企業（如超數科技、興友科技）應考慮自購高規格廠辦，以確保生產和研發環境的長期穩定性和控制權，避免受制於租賃市場的規格或租金風險。
   • 風險管理： 企業自購核心資產，是對沖未來租金波動和確保供應鏈連續性的戰略選擇。
2. 推動廠房智慧化：提升資產流動性與價值
   • 即使是現有廠房，也應投資於 IoT 和 AI 應用平台（如 AI Twin），不僅能提升營運效率，更使不動產具備智慧化附加價值。這有利於未來的資產活化或售後回租（SLB），因為智慧化廠辦在市場上更具租賃吸引力和高價流動性。
3. 綠色供應鏈協同：ESG 評級與市場競爭力
   • 企業應積極配合如潤譽科技等綠色技術夥伴，在廠房設計中納入碳中和或環保建材的元素。這不僅是社會責任，也是獲取國際大廠訂單和提升廠辦 ESG 評級的關鍵，直接影響企業的融資成本與品牌價值。

五、⭐ 結論：中科——中部工業地產長期價值的「創新錨點」與資產戰略升級

中科管理局引進的 3 件新投資案，雖然單一投資額不高，但其在生醫、AI 智慧化和綠色永續領域的戰略佈局，對中部地區工業地產的影響是深遠而結構性的。這標誌著中部不動產市場進入了一個由創新驅動的新週期，需要投資人重新校準價值判斷。

結語：價值重定義與終極配置原則——迎接資產的「戰略升級」

• 價值重定義： 中科正在由過去的製造業腹地，轉型為高附加值、高技術門檻的創新中心。因此，工業地產的價值不再僅取決於土地面積或傳統地段，而取決於其**「技術承載力」（即是否滿足 GMP、高電力、AI 智慧化等）與「綠色合規性」**。
• 創新錨點： 這股創新驅動的力量，將成為中部地區工業地產長期價值的「創新錨點」。圍繞這些創新節點建立的廠辦，其租金穩定性和資產流動性將遠優於一般傳統工業區，形成顯著的租賃溢價。
• 終極配置原則： 投資人應將資金配置於那些能與中科創新產業鏈高度協同、並具備智慧化和 ESG 規格的廠房廠辦。這是對抗未來經濟不確定性、確保資產在長期週期中持續增值的核心策略。
• 戰略升級：工業地產的量化預期
  • 預計在未來 3-5 年內，符合生醫或 AI 智慧化規格的廠辦，其資本化率（Cap Rate）將保持在市場高位，且資產增值幅度有望超過傳統商辦或住宅。
  • 策略性投資，將使不動產不再是單純的投資標的，而是企業未來經濟增長與競爭力的核心資產。